فروش زمین در شاهد شهر-شهریار شاهد شهر/ مساحت زمین: 485 متر/ طول بر: 24 متر/ قیمت متری: 200,000 تومان/ قیمت ک...

ادامه

فروش آپارتمان در شاهین ویلا-شاهین ویلا -خیابان ششم غربی قلم -پلاک 59-- 96 متر دو خواب--6 طبقه 2 واحدی طبقه چه...

ادامه

فروش آپارتمان در نبرد شمالی-پاسدارگمنام - بعد از میدان امام حسن مجتبی - خ تاجری-- 47 متر سه سال ساخت-- چهار ط...

ادامه

فروش دو واحد آپارتمان مسکونی135 و 145 متری در شهرک غرب خ سپهر خ میلاد پلاک 10 هر واحد آپارتمان دارای دو پارکی...

ادامه

فروش زمین در کناره ساحلی-رودسر - داروگر - نرسیده به حسن سرا-- مساحت زمین: 55000 متر--قیمت متری: 170,000-- قیم...

ادامه

فروش آپارتمان در مطهری-رشت خیابان مطهری کوچه ویشکایی-- 60 متری دو خوابه/قیمت متری: 2,000,000/قیمت کل: 120,000...

ادامه

رهن و اجاره املاک اداری در شهر آرا-خ شهرآرا، نبش ملکوتی-- 14 متر/ نما سنگ/ چهار طبقه دو واحدی طبقه چهارم/ ودی...

ادامه

ساخت انواع تیغه های چاپ و بسته بندی; شامل سینوسی-زیگزالی-شانه ای-پرفراژ و... ساخت انواع تیغه های کارتن ...

ادامه
 
مبایعه نامه, آژانس املاک, مشاوران املاک

با عنایت به آنکه این سامانه درارتباط با ملک و مسکن می باشد. عمده مسائل حقوقی که موردنیاز شما عزیزان می باشد مطالبی است که در زمـان عقد قـرارداد و امضاء ذیـل هـرگـونه مبایعه نامه، سند، قرارداد مشارکت، اجاره نامه و ... لازم است رعایت گردد و شما کاربران عزیز میبایستی از آن مطلع باشید. لذا در این بخش رئوس مطالبی که مورد نیاز میباشد به اختصار تشریح میگردد.
نکته مهم: درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.
الف - نام و هویت متعاملین: درهرقراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.
ب - مورد معامله: درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.
ج - مدت مورد معامله: درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.
د - قیمت مورد معامله: ازارکان مهم هرقرارداد قیمت ملک مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش ملک هرنوع کالایی، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمیباشد.

مواردیکه در فوق توضیح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش ملک و نقل وانتقـال می باشد، حال آنکه موارد بسیاردیگری نیز وجود دارد که میبایستی رعایت و در سند قید گردد از جمله تاریخ انشاء یا امضاء هر سند ،ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع وترم های پرداخت ثمن مورد معامله وهرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.
از موارد دیگری که درزمان عقدهرقرارداد یا بیع و یا تنظیم اسناد اجاره و... میبایستی مورد لحاظ قرار گیرد، حصول اطمینان از موارد ذیل می باشد:

  • مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می باشد ولی درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده "تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ..." میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد
  • هویت مورد معامله دقیقا شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)
  • وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمیباشد. منظوراز تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می باشد، (توصیه می گردد، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز گردد سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد)

موارد بسیار دیگری نیز وجود دارد که ذکر آنها دراینجا امکان پذیر نمی باشد، لیکن کارشناسان این موسسه آمادگی دارند درهر زمان شما را یاری نمایند

 

 

 

 

 

1.     رهن و اجاره, مشارکت در ساخت, خرید و فروش ویلا, ملک تجاری, مشاورین ... خرید و فروش فوری, ضررهای معاملات, کارشناسی قیمت ملک, پیش فروش آپارتمان ... خرید خانه در تهران; خرید خانه در سایر استانها; نکات آموزشی در باب خرید خانه ... با عضویت در خبرنامه املاک یار ، هیچگاه از بازار املاک و خرید و فروش زمین و ملک عقب نمی مانید.

 

 

 

 

 

 

 

 

مبايعه نامـه

تاريخ تنظيم:   /    /       13                                                      

 مادة1:طرفين معامله:  

      1-1 :فروشنده:  فرزند:  داراي شناسنامة شمارة:  صادره از:  ساكن  نشانـي

تلفن:

       2-1:خريدار: فرزند: داراي شناسنامة شمارة: صادره از: ساكن  نشانـي: تلفن:       

مادة2:مورد معامله ومشخصات آن:    

     مورد معامله ومشخصات آن كه فروشنده برؤيت خريدار رسانده وموردقبول وتأييد خريدار مي باشد عبارتست از ششدانگ:

داراي يك جلدسندمالكيت به شمارةملكوبه شمارةثبت دفتربخشبا امتياز آب ، برق ،گاز و تلفن به شماره  و جميع لوازم و لواحق شرعيه و عرفيه كه فروشنده برؤيت خريدار رسانيده است وخريدار از كميت وكيفيت ارزش موردمعامله اطلاع كامل حاصل نموده وموردقبول خريدارمي باشد.

     1-2:آدرس موردمعامله عبارتست از:

مادة3:قيمت كل مورد معامله:

     قيمت موردمعامله مبلغ   ريال معادل   تومان  وجه رايج مورد توافق متعاملين قرارگرفت وبترتيب زيرازسوي خريدار به فروشنده پرداخت مي گردد:

      1-3: مبلغ :  ريال(  تومان ) بعنوان قسمتي از ثمن  معامله  نقداً  طي  فقره چك بانكي و/ مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود .

     2-3: مبلغ :ربال(تومان)  همزمان باتحويل مبيع وبه تصرف  مشتري دادن آن درمورخة   /   /   13 .

      3-3: مبلغ : ريال(تومان)  درتاريخ    /   /   13 همزمان باتنظيم سندرسمي انتقال ودردفترخانة شمارة                            .

تبصرة:عدم پرداخت مبلغ مندرج دربند1-3 اين مبايعه نامه ازسوي خريداربه هرعلت موجب منفسخ شدن وبي اعتباري معامله گرديده وباانفساخ معامله،فروشنده مجازاست موردمعامله رابه هرشخص ديگري واگذارنمايد ودراين موردنيازبه اخذهيچگونه مجوزديگري نمي باشد.

مادة 4:شروط معامله:

     1-4: تاريخ تخليه وتحويل مبيع مورخة   /   /   13 تعيين مي شودكه همزمان باتخليه وتحويل مبيع مبلغ مندرج دربند2-3 درحق فروشنده تأديه مي گردد.

     2-4: تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخة   /   /   13 مي باشدكه طرفين ملزم بحضور دردفترخانة اسنادرسمي شمارة:  واقع دربراي  انجام كلية تعهدات مندرج درمبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل وانتقال مي باشند.

     3-4: فروشنده مكلف است قبل ازتاريخ تنظيم سندرسمي ،كليةاسنادومدارك لازم  اعم ازمفاصاحساب هاي مالياتي نقل وانتقال،عوارض نوسازي ،گواهي پايان ساختمـان ورا تهيه وبه دفترخانة فوق الذكرتسليم نمايد.بطوريكه درروزتنظيم سندرسمي هيچگونه مانعي براي تنظيم سندموجودنباشد.

    4-4 : حضورفروشنده بدون همراه داشتن اسنادومدارك لازم وحضورخريداربدون همراه داشتن باقيماندة ثمن معامله (بصورت چك نضميني ياوجه نقد)درحكم عدم حضوراست و ملاك عدم حضوردردفترخانه ،گواهي صادره ازدفترخانة مذكورمي باشد.

    5-4: درصورت عدم تخليه وتحويل مورد معامله درتاريخ مذكور،فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ

        ريال( تومان)بعنوان جبران خسارت  تأخير درتحويل مبيع درحق خريدارخواهدبود.

    6-4: هرگاه خريداردرموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند،اين مبايعه نامه بخودي خودفسخ ومعامله فاقد اعتباربوده وفروشنده مي تواندبابت تخلف ازانجام تعهدخريدار،مبلغ                      ريال (تومان )ازپيش پرداخت راكسرنموده وباقيمانده رابه وي مستردنمايد.

    7-4: هرگاه فروشنده درموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل باركان معامله خللي واردنمي نمايد ودرهرصورت معامله معتبرمي باشد،خريدارمي تواند بامراجعـه به مقـامـات صـالحة قضـائي الـزام طـرف مستنـكف را ضمـن مطالبـة خسـارات وارده بحضوردردفترخانةموردنظر وتنظيم سندرسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.

     تبصره: چنانچه خريدارالزام فروشندة مستنكف راجهت حضوردردفترخانه وتنظيم سندرسمي ازمقامات قضائي مطالبه نمايد،فروشنده هيچگونه حق وادعائي نسبت به مابقي ثمن موردمعامله(مذكوردربند3-3)نخواهدداشت.

    8-4: خريدارحق داردموردمعامله راجزءً ياكلاً ولوبصورت صلح حقوق وياوكالت بغيرمنتقل نمايد كه دراينصورت وحسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي (موضوع بند2-4)بنام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت وتكاليف خريدارمذكوردراين مبايعه نامه نيزازحيث پرداخت الباقي ثمن معامله وحضوردردفترخانه برعهدة وي قرارخواهد گرفت.

    9-4: فروشنده اقرارنمود كه موردمعامله مشمول مصادرة اموال نبوده ودرتوقيف نمي باشدوموردرهن ووثيقةكسي نيست ومنافعي ازآن به هرشكلي  به ديگري واگذارنشده وممنوع المعامله نمي باشد.

   10-4: هرگاه بيع موردادعاي ديگري قرارگرفت ويابعداً اين ادعاحاصل شده وباثبات برسدبطوريكه عملاًنقل وانتقال تحقق پيدانكندوياسندتنظيمي ابطال گرددفروشنده مكلف است ثمن معامله رابه قيمت روز(ودرصورت لزوم باجلب نظركارشناس)به خريدارپرداخت نمايدوچنانكه دراين رمينه خسارتي هم متوجه خريدارشودبايداين خسارت رانيزجبران كند.

   11-4: متعـاملين براساس آيات شريفة‹‹ اًوفُوا بِالعقود ِ›› و ‹‹ اَلمُسلمؤنَ عِندَشُرُوُطِهِم ››متعهـدوملتـزم مي شوندنسبت به انجـام كليـة تعهـدات خودبشـرح اين مبـايعه نامـه وحضوردردفترخانه وتنظيم وامضاء  سندرسمي موردمعامله اقدام نمايند.

    12-4: تأدية ماليات ها وعوارض اعم ازنقل وانتقال ،عوارض شهرداري،دارائي وبه عهدة فروشنده بوده وهزينه هاي نقل وانتقال دردفترخانه اعم ازحق الثبت وحق التحريروبهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه بعهدة طرفين مي باشد.

     اين مبايعه نامه باتوجه به مواد10و190وقانون مدني وبارعايت كلية شرايط ومقررات شرعي وقانوني معاملات دركمال صحت وسلامت ،باارادةشخصي باعلم وآگاهي ازكم وكيف موردمعامله واوضاع واحوال وزمان ومكان ونيزبرابري ارزش مبيع با ثمن وبارضايت كامل طرفين مبادرت بانجام معامله نموده وباقبول اسقاط كافة خيارات خصوصاً خيارغبن اگرچه افحش باشد،هيچيك ازطرفين حق فسخ آن رانداردوصيغة شرعي عقد بيع ايجاباً و قبولاًجاري شدونسبت به آنان و ورثه وقائم مقام قانوني لازم الاجراءبوده ونوسانات قيمتها هم هيچگونه تأثيري درمبايعه نامه ندارد.

فروشنده:     

خريدار:                                                

شهود


ابطال مبایعه نامه
با سلام خدمت دوستان گرامي لطفاً نظر خود را راجع به موضوع ذيل بدهيد:

1- در سال 1380 حسن قرارداد مشارکت ساخت را با آقاي حسين امضاء مي نمايد. در اين قرارداد آورده شرکت توسط حسن تمامي 6 دانگ يک قطعه زمين به متراژ 700 متر است و آورده حسين سرمايه و ساخت بنا در اين زمين است.
2- يکي از شروط مهم اين قرارداد مشارکت آن بوده که هيچيک از شرکا حق فروش ندارند تا پايان احداث پروژه و تقسيم بين خود.
3- چهارماه بعد از انعقاد قرارداد حسن طي وکالت بلاعزلي به حسين اجازه تمامي تصرفات قانوني از هبه و صلح تا فروش و وقف 3 دانگ از 6 دانگ عرصه ملک مذکور که آورده شرکت بوده را مي دهد.
4- هفت ماه بعد از انعقاد عقد وکالت بلاعزل حسين 6 دانگ يک باب مغازه از 20 باب مغازه و دفاتر اداري و تجاري که در اين زمين بنا شده بود را به علي مي فروشد و علي هم در همان زمان مغازه مورد نظر را تصرف مي نمايد.
5- سرانجام 15 ماه بعد حسين در قبال اخذ 180 ميليون تومان وجه نقد در کنسولي ايران در دبي حاضر شده و از وکالت خود استعفا مي دهد و ضمناً تعهد مي دهد که با وکالت بلاعزلي که داشته هيچ نوع معامله اي را انجام نداده است و به حسن تعهد مي دهد که چنانچه مدعي پيدا شود خودش پاسخگو باشد.
6- حسن پس از استعفاي حسين به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست ابطال مبايعه نامه في مابين علي و حسين را تقديم دادگاه مي نمايد به دلايل ذيل:
الف- وکالت نسبت به 3 دانگ عرصه بوده و حال آنکه وکيل ( حسين ) 6 دانگ يک باب مغازه در همان عرصه به متراژ 100 متر را واگذار نموده است.
ب- وکيل ( حسين ) به هنگام استعفا تعهد داده چنانچه بعدها کسي ادعايي داشته باشد نسبت به زمان وکالتش خودش پاسخگو است.
ج- در عقد وکالت بلاعزل قيد شده حسن مالک 2 دانگ و 1 دانگ از 2 دانگ به ولايت از طرف پسرش که به سن رشد نرسيده است و 2 دانگ ديگر متعلق به همسر حسن مي باشد که در همين دادخواست همسرش اظهار داشته هم از عقد مشارکت و هم از عقد وکالت بي اطلاع بوده و امضا هم ننموده است.
د- در متن دادخواست تنظيمي که توسط حسن و همسر و فرزندش به دادگاه ارائه گرديده است آمده است: " در سال 1380 عقد مشارکت في مابين حسن و حسين بسته شده و متعاقب آن چهارماه بعد حسن از طرف خود و فرزندش ( ولايتاً ) به حسين وکالت بلاعزل مي دهد زيرا بدين ترتيب حسين مالک 3 دانگ زمين مذکور بوده است. "

7- آيا جمله فوق که توسط خواهانها ( زيرا بدين ترتيب حسين مالک 3 دانگ زمين مذکور بوده است. ") در دادخواست قيد گرديده و تصريح شده است اقرا محسوب مي گردد؟
8- در پايان به نظر شما دادگاه چه رايي مي تواند بدهد؟ و راي صحيح چيست؟

 


 : ابطال مبایعه نامه
در مورد قسمت الف:
نکته ای که باید متذکر شد اینه که این نوعی مغالطه است که حسن با توسل به اون قصد ابطال مبایعه نامه رو داره چرا که 6 دانگ از یک مغازه رو واگذار نموده است...نه 6 دانگ از عرصه (که کل بنا بوده و شامل 20 باب مغازه میشه)
و چیزی که ما میبینیم حسین از وکالت تخطی نکرده چرا که 3 دانگ یعنی 10 باب مغازه
پس با معلوم شدن سهم حسین در وکالت میبینیم که او فقط یک دهم آن را واگذار کرده است و در محدوده مأذونیتش عمل کرده است.
قسمت

ب- از آنجایی که حسین ابراز داشته است که هیچ معامله ای نداشته است...اینگونه تعبیر میشود که او مطلقاً معامله ای نداشته است و مطلقاً در مورد معامله ای که انجام داده است، پاسخگوست اما اگر در محدوده ای خارج از حصه ی خود عمل کرده باشد...که نکرده است. چرا که وکالت او مقید به عدم تصرف نبوده و فقط به واسطه قیدی که بعد از وکالتش می آورد خود را در قبال هر گونه تصرفی در مال مسئول می کند و اما اگر مالی که فروخته در حصه ی خود بوده باشد چه با قید وکالت و چه بدون آن می توانسته است تصرف کند و به طور کلی مسئول نیست.

د-اطلاعاتم کافی نیست

ه-معامله علی نافذ و صحیح است چون حسین در حصه وکالت خود اقدام به انجام عمل حقوقی نموده است و با قید وکالت در هبه و صلح و ... او عملاً با اجازه حسن اقدام به فروش یک باب نموده است.ولی چون حسین عدم انجام هرگونه تصرفی را عنوان میکند و قبل از تقسیم مال اقدام به انجام آن نموده است (برخلاف شرط اولی) مسئول جبران خسارت وارده به حسن است.


 


آنچه باید در مورد تنظیم بیع نامه بدانیم 
 جامعه، وکیل دادگستری را بیشتر در محاکم می بینند در صورتی که یکی از وظایف وکلا این است که در دفتر خود برای مراجعه کنندگان اسناد حقوق تنظیم کند تا اولا دچار مشکل نشوند ثانیا، در صورت بروز مشکل اسیر دادگستری نشوند و در یک جلسه مسائل حل و فصل شود

از قدیم گفته اند کار را باید به کاردان سپرد. همه ما این ضرب المثل را قبول داریم ولی تا چه حد به آن عمل می کنیم جای تعجب دارد. مثلا برای خرید خانه، خودمان مهندس عمران می شویم و یا در یک صحنه تصادف به ناگاه صدها نفر کارشناس فنی حاضر می شوند و اظهار نظر می کنند.
متاسفانه استفاده از کاردان و کارشناس در کشور ما کمی بی رنگ است که می بایست با یک فرهنگ سازی قوی از طریق جراید و صدا وسیما و دانشگاهها حضور کارشناس را پررنگ کرد.
از جمله معضلا تی که دستگاه قضایی دست به گریبان آن است همین عدم حضور کارشناس در هنگام انعقاد عقود از جمله: بیع، اجاره و ... است، که متاسفانه تنظیم چنین اسناد میلیاردی را افرادی که تخصص ندارند در مکانی تحت عنوان آژانس املا ک انجام می دهند در صورتی که وظیفه آژانس املا ک چیزی جز این مسئله است. آژانس املا ک می بایست دو نفر که قصد خرید و فروش یا اجاره را دارند با هم آشنا کند.
از این مرحله به بعد تنظیم اسناد می بایست تحت نظر افراد حقوقدان و آشنا به حقوق انجام شود و نه توسط غیر. امید به آن داریم که آحاد افراد جامعه همانند این که دردی در قسمتی از بدن خود احساس می کنند و سریعا نزد پزشک متخصص می روند، در امور حقوقی خود نیز نزد کارشناسحقوق و وکیل دادگستری بروند.
البته جامعه، وکیل دادگستری را بیشتر در محاکم می بینند در صورتی که یکی از وظایف وکلا این است که در دفتر خود برای مراجعه کنندگان اسناد حقوق تنظیم کند تا اولا دچار مشکل نشوند ثانیا، در صورت بروز مشکل اسیر دادگستری نشوند و در یک جلسه مسائل حل و فصل شود.
با این اقدام به جرات آمار قابل توجه ای پرونده از دوش دادگستری برداشته می شود و بعد از چند ماه آمار پرونده ها در این خصوص کاهش می یابد.
برای تنظیم مبایعه نامه می بایست اصولی را رعایت کرد که عدم رعایت این اصول موجب بروز خسارت های قابل توجه ای است که با توجه به رشد قیمت ها و تورم موجود شاید دیگر جبران ناپذیر باشد. مطلب زیر در خصوص انعقاد بیع نامه املا ک است.
در هر بیعی می بایست خریدار و فروشنده مشخص شود یعنی این که اگر شخص حقیقی است با مشخصات و اقامتگاه کامل و اگر شخص حقوقی است با دلیل مدیریت و اسناد شرکت نسبت به انعقاد بیع نامه اقدام کنند در صورتی که تعداد خریداران و فروشندگان زیاد باشد می بایست حتما نام تمام آنها با مقدار سهم آنان ذکر شود.
از جمله ارکان دیگر در بیع نامه وجود خارجی مبیع است. مبیع همان کالا یی است که قصد خرید و فروش به آن دارند این مبیع ممکن است مسکن، اتومبیل، زمین و... باشد. پس باید مبیع را خریداران بتوانند لمس کنند. البته چند صباحی است که آپارتمان ها را به صورت پیش فروش می فروختند. در صورتی که برابر قانون مدنی ایران انعقاد چنین بیعی دارای ایرادات اساسی است و این نوع بیع را تحت عنوان پیش فروش که در قوانین کشورهای دیگر است استخراج کرده و اکنون در ایران رایج شده است.
انعقاد چنین بیع هایی دارای خطرات فراوان است چرا که ممکن است فروشنده آپارتمان را به چند نفر بفروشد که متاسفانه چنین اتفاقاتی زیاد رخ داده و چه بسا افرادی تمام اموال خود را از دست داده اند. متاسفانه تا چندی پیش قانونگذار و شهرداری چندان به فکر نبودند یا این حرکت فقط و فقط دستگاه قضایی جور این سکوت قانونگذار را کشید و در اکثر موارد افراد به حق خودشان نمی رسیدند. اخیرا شهرداری در اقدامی جالب اقدام به تهیه پیش سند برای آپارتمان ها و برج های در حال ساخت نموده است بدین صورت که اگر قصد خرید و فروش باشد شهرداری و اداره ثبت را در جریان قرار دهند و خریدار در دام کلاهبرداران نیفتد.
یکی دیگر از ارکان بیع ثمن است. ثمن به معنای پول خرید است یعنی اینکه خرید و فروش هر شی »، هزینه ای دارد و پول آن باید مشخص شود و نمی تواند به صورت مبهم و مجهول باشد. مثلا در خرید یک دستگاه اتومبیل باید گفت به مبلغ فلا ن ریال. یا در خصوص خرید و فروش زمین یا آپارتمان باید گفت در قرار متری فلا ن ریال یا کلا فلا ن ریال. مبلغ از خصوص نحوه پرداخت ثمن در قرارداد باید دقیقا مشخص شود. البته مطالب فوق از جمله اساس و چارچوب کلی است و نمی توان یک قالب کلی برای هر عقود در نظر گرفت ولی از قدیم گفته اند کاچی بهتر از هیچی است.
بنابر اعتقاد اساتید حقوق تک تک افراد جامعه روابط حقوقی خاصی دارند و مشابه بسیار کم است پس برای اینکه ضرر نکنیم بهتر است از تنظیم عقود و قراردادها از وکلا استفاده کنیم تا به عبارتی قرارداد تضمین شود و در صورت بروز مشکل راه حلی در نظر گرفته شده باشد و این گونه نشود که راه دادگستری را نشان دهند.
امید به آن که هر خانواده دارای یک وکیل باشد.

  


خريد و فروش مسكن قانونمند شد/نظارت قوه قضائيه بر بنگاه هاي املاك كليد خورد
    براساس طرح جديدي كه با هدف سامان دهي بيش از 20هزار مشاور املاك در سطح شهر تهران، صورت گرفته است، كليه آژانس هاي معاملاتي املاك موظف به استفاده از مبايعه نامه هاي جديد با آرم قوه قضائيه و نيز تغيير شرايط خريد و فروش املاك شده اند. براساس اين تغييرات، كليه مشاورين املاك، موظف به استخدام مشاورين حقوقي شده اند و از اين پس، خريد و فروش املاك بايد با حضور مشاورين حقوقي در آژانس هاي معاملاتي صورت گيرد. تازه ترين خبرها حاكي از آن است كه بيش از 5هزار بنگاه معاملاتي مسكن، مبايعه نامه هاي جديد كه منقش به آرم رسمي قوه قضائيه است را دريافت كرده اند. قوه قضائيه نيز با ابلاغ بخشنامه اي، كليه واحدهاي ثبتي و دفاتر اسناد رسمي را ملزم به استفاده از مبايعه نامه هاي جديد كرده است.از سوي ديگر، اتحاديه مشاورين املاك نيز در راستاي افزايش فشار بر بنگاه هاي بدون پروانه كسب، از توزيع مبايعه نامه جديد براي آنها خودداري كرده است. سامان دهي فعاليت املاك شهر تهران در حالي صورت مي گيرد كه دولت نيز به تازگي با تصويب لايحه اي، قصد دارد توليد و عرضه مسكن شهري و روستايي را سامان دهي كند.
      
    سامان دهي فعاليت بنگاه هاي املاك وارد مرحله جديدي شد/ تغيير مبايعه نامه مشاوران املاك
    تنظيم مبايعه نامه جديدي كه به آرم قوه قضائيه منقش شده است و هماهنگي هايي كه ميان وزارت بازرگاني، سازمان ثبت اسناد و اتحاديه مشاوران املاك استان تهران صورت گرفته است، از سياست هاي تازه اي حكايت دارد كه به سامان دهي فعاليت آژانس هاي املاك منجر خواهد شد. مشاوران املاك فعال در تهران، ظرف چند روز گذشته، مبايعه نامه هاي جديدي را دريافت كرده اند كه در آن ضوابط و مقررات نسبتا جديدي براي دادوستد مسكن پيش بيني شده است.عكس: سعيد عامري
    مبايعه نامه جديد، با آرم قوه قضائيه، طراحي شده است و براساس آن، مشاوران املاك، از اين پس در نقش مشاوران حقوقي قوه قضائيه فعاليت خواهند كرد.براساس سياست هاي جديد، مشاوران املاك بايد كليه نقل و انتقالات را در دفتري رسمي ثبت كنند. در همين حال، دفترخانه ها نيز موظف شده اند، براساس ضوابط جديد، با مشاوران املاك داراي پروانه رسمي فعاليت، همكاري كنند.
    مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاورين املاك در همين زمينه گفت: مبايعه نامه 7گانه اي با هماهنگي قوه قضائيه، سازمان ثبت اسناد و وزارت بازرگاني براي سامان دهي آژانس هاي املاك تدوين و توزيع شده است.وي با اشاره به اقدامات اتحاديه املاك براي سامان دهي مشاوران اظهار داشت: در حال حاضر تعدادي از مشاوران املاك بدون جواز كسب، مشغول به فعاليت هستند و ساماندهي مشاوران املاك در راستاي بهبود اين وضعيت صورت مي گيرد. قلي خسروي با اشاره به انتشار مبايعه نامه 7گانه خاطرنشان كرد: تاكنون نزديك به 5هزار نفر از اعضا از اين مبايعه نامه استفاده كرده اند.
    رييس اتحاديه املاك با اشاره به اينكه برخي از مشاوران املاك مبايعه نامه ها را مانند رويه پيشين چاپ مي كنند اظهار داشت: به منظور ساماندهي وضعيت مشاوران املاك چاپخانه هايي كه به طور غيرقانوني اقدام به چاپ مبايعه نامه مي كنند شناسايي شده و با آنها برخورد مي شود. وي با تاكيد بر لزوم همكاري مردم با اتحاديه املاك نسبت به تنظيم قراردادها در مبايعه نامه هاي مورد قبول اتحاديه خاطرنشان كرد: مبايعه نامه ها را فقط به كساني مي دهيم كه پروانه كسب داشته باشند.
   
    
    به گفته وي، داشتن تابلوي نرخ به معني داشتن جواز كسب نيست و مردم نبايد گمان كنند مشاوران املاكي كه تابلو نرخ دارند داراي پروانه كسب هستند.
    قلي خسروي گفت: برنامه هايي در دست تدوين داريم كه براساس آن، به صورت كاملا جدي جلوي فعاليت آژانس هاي بدون پروانه، گرفته خواهد شد.وي افزود: براساس ضوابط جديد، انبوه سازان و كليه عرضه كنندگان مسكن، بايد براساس مبايعه نامه جديد نسبت به عرضه و فروش مسكن اقدام كنند.او در عين حال گفت، هيچ تغييري در نرخ كارمزد مشاوران املاك ايجاد نشده است، اما براساس توجيه سازمان ثبت اسناد، متقاضيان دادوستد مسكن بايد با مشاوران املاك، به توافق برسند و يا براساس تعرفه موجود عمل كنند. مينو رفيعي در گفت وگو با خبرگزاري فارس، اظهار داشت: بازار مسكن شهري در ايران بازاري پر قدرت و توانا در جذب سرمايه ها است به طوري كه در كشورهاي كم درآمد جهان به ازاي هر يك هزار نفر جمعيت شهري 5 و در كشورهاي با درآمد بالا 7 مسكن توليد مي شود اين در حالي است كه در ايران اين آمار به 9 مسكن مي رسد.
    وي با بيان اينكه سهم سرمايه گذاري در مسكن شهري به كل سرمايه گذاري كشور بين 30 تا 50درصد در سال هاي مختلف بوده است، گفت: آمار معاملات صورت گرفته در 30 شهر نمونه كشور نشان مي دهد كه در سال هاي دهه گذشته بين 55 تا 70درصد از كل معاملات انجام شده مسكن در اين شهر ها را واحدهاي مسكوني نوساز (عمري كمتر از 5 سال دارند) و 30 تا 45درصد معاملات را خانه هاي قديمي (با عمري بيشتر از 5 سال) تشكيل داده اند.
    خانم رفيعي نياز به مسكن را به نياز خانوارهاي تازه تشكيل شده جايگزيني خانه هاي مستهلك و رفع برخي از كمبودها يا بهبود كيفي مسكن تقسيم كرده و اظهار داشت: تقاضاي موثر با تقاضاي بالفعل آن بخش از نياز است كه همراه با توان مالي تامين مسكن در بازار مسكن عرضه مناسب خود را جست وجو مي كند، بنابراين در بازار مسكن شهري ايران، حجم واقعي تقاضاي بالقوه يا بالفعل ناشناخته است.
    رفيعي درمورد عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن نيز خاطرنشان كرد: عوامل موثر در عرضه و تقاضاي مسكن را بايد به متغيرهاي دروني و عوامل بيروني تقسيم كرد. ميزان جمعيت و تعداد خانوار و رشد آنها از مهم ترين عوامل دروني تعيين كننده تقاضاي مسكن در ميان مدت است. وي افزود: درآمد خانوار، دسترسي به وام مسكن و وضعيت مسكن از عوامل تاثيرگذار بر تقاضاي مسكن است و در مقابل عوامل موثر بر عرضه مسكن به طور عمده شامل بازده سرمايه قيمت زمين و هزينه ساخت تشكيل مي شود.
    مجري طرح جامع مسكن تاكيد كرد: بررسي عوامل بيروني نشان مي دهد كه با افزايش درآمدهاي ناشي از نفت و افزايش نقدينگي در جامعه درآمدهاي انباشته شده به سوي سرمايه گذاري در فعاليت هاي سودآور جذب مي شود. وي اظهار داشت: در واقع هرگاه فعاليت هاي صنعتي، كم بازده و پردردسر هستند و فعاليت هاي تجاري با موانعي همچون محدوديت هاي ارزي و ثبات قيمت ارز، سكه و طلا كه انتظار تغيير عمده اي در آنها نمي رود روبروست، سرمايه ها جذب بازار مسكن مي شود......

موضوعات مرتبط:

قرارداد پیمان مدیریت, نمونه قرار داد پیمان مدیریت

نمونه قرار دادتخریب ساختمان, قرار دادتخریب ساختمان

نمونه قرارداد بيع قطعي با سرقفلي مغازه و با قيد تعهد تخليه

نمونه قرارداد سرقفلی , قرارداد سرقفلی

نمونه قرارداد برقکاری, قرارداد برقکاری

نمونه قرارداد تخریب, قرارداد تخریب

نمونه قرارداد گودبرداری, قرارداد گودبرداری

قرار داد نقاشی ساختمان, نمونه قرار داد نقاشی ساختمان

نمونه قرار داد لوله کشی گاز, قرار داد لوله کشی گاز

قرار داد لوله کشی آب و فاضلاب, فرم نمونه قرار داد لوله کشی آب و فاضلاب

قرار داد گچ کاری, فرم نمونه قرار داد گچ کاری

نمونه قرار داد کولر, قرار داد کولر

قرار داد کاشی کاری, نمونه قرار داد کاشی کاری

قراردادنامه2 , فرم نمونه قراردادنامه2

قرارداد نگهداري – راهبري – سرويس و تعمير / سيستم‌هاي برودتي – حرارتي تاسيسات مكانيكي – تاسيسات برقي – گاز – تلفن – اطفاء حريق و ............

قرارداد مشاركت مدني خصوصي , فرم نمونه قرارداد مشاركت مدني خصوصي

قرارداد قالب بندی, نمونه قرارداد قالب بندی

قرارداد عمليات خاكبرداري ، بارگيري ،و تخليه خاك

قرارداد شیشه دو جداره, فرم نمونه قرارداد شیشه دو جداره

قرارداد حفر چاه, نمونه قرارداد حفر چاه

قرارداد پيمانكاري به صورت دست دوم, فرم نمونه قرارداد پيمانكاري به صورت دست دوم

نمونه قرار داد سوله, فرم نمونه قرار داد سوله, قرار داد سوله

قرارداد دیوار جدا کننده, فرم نمونه قرارداد دیوار جدا کننده

فرم نمونه قرار داد داربست, نمونه قرار داد داربست, قرار داد داربست

قرارداد مشاركت, قرارداد مشاركت در ساخت

قرارداد فونداسیون

فرم قرارداد سقف کاذب

پيش فروش آپارتمان, پيش خريد آپارتمان, قرارداد پيش فروش, پيش ...

شرایط پیش فروش , قرارداد پیش فروش آپارتمان - خرید مسکن

فرم نمونه اجاره نامه

نمونه قرارداد مشاركت در ساخت - سایت ملک یابی

ثبت نام اینترنتی متقاضیان سند موضوع قانون اراضی و املاک فاقد سند ...

قرارداد آسانسور

نمونه قرارداد سنگ کاری

قرارداد سیمان کاری

قرارداد بتن ریزی

نمونه قرارداد تخریب ساختمان

فرم قرارداد مشارکت در ساخت

نمونه قرارداد خاک برداری - سایت ملک یابی

فرم قرارداد سقف کاذب

نمونه قرارداد سفت کاری

قرارداد آرماتوربندی

قرارداد اسکلت فلزی - سایت ملک یابی

فرم نمونه قرارداد آسفالت - سایت املاک ملک یابی

قرارداد مشاركت در ساخت - سایت املاک ملک یابی

نمونه قرارداد در و پنجره - خرید مسکن

قرارداد ساخت سوله

متن جدید قرارداد مسکن وبژه تهران - سایت ملک یابی

قرارداد دامپا - سایت ملک یابی

فرم نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان طبق نمونه سازمان ثبت اسناد ...

نمونه قرارداد داربست

فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت - سایت ملک یابی

قرارداد دیوار جدا کننده - سایت املاک ملک یابی

قرارداد مشاركت در ساخت - سایت ملک یابی

قرارداد پیمان مدیریت - سایت ملک یابی

نمونه عقد قرارداد انجام امور خدماتی ساختمان و ...

 

 

تاريخ تنظيم: دوشنبه 25 دی ماه 1391